AFFITTO CASA: cedolare secca o adeguamento Istat
Molti dei nostri clienti, proprietari di appartamenti da affittare, ci chiedono se, al momento della registrazione del contratto di locazione, conviene optare per la cedolare secca o per il regime Irpef.
La domanda è più che legittima. Qui di seguito vi illustriamo una breve guida per capire il guadagno netto di un investitore che affitta il proprio immobile.
Cedolare secca. Calcolo delle tasse.
Se il proprietario dell’immobile decide di optare per la cedolare secca dovrà calcolare che del canone annuo percepito in caso di contratto libero il 21% verrà decurtato dalle tasse, in caso di canone concordato verrà decurtato il 10%.
Facciamo un esempio concreto:
ho un appartamento locato per 500€ al mese e percepirò in un anno 6.000€:
- Con contratto libero pagherò il 21% di tasse quindi 6.000€ x 21% = 1260€
- Con contratto a canone concordato pagherò il 10% di tasse quindi 6.000×10% = 600€
Quindi il guadagno netto sarà 4740€ nel caso di contratto libero; 5400€ nel caso di canone concordato. L’opzione viene comunicata all’agenzia delle entrate indicandola nel modello RLI presentato in sede di registrazione.
Sono esclusi dall’opzione della cedolare secca i seguenti affitti:
- Gli affitti commerciali
- Gli affitti abitativi concessi a persone fisiche che sublocano l’immobile o lo affittano per uso turistico
- Gli affitti ad uso foresteria
- Gli affitti promiscui in cui l’inquilino usa la casa come sede legale della sua società
Regime ordinario irpef. Calcolo delle tasse.
Nel caso dell’ Irpef il calcolo è più complesso. Dobbiamo considerare in questo caso gli scaglioni di reddito e le aliquote attualmente in vigore (vedi tabella) e conoscere il reddito personale per capire quanto pagherò di tasse.
- Con contratto libero sommerò ai miei redditi personali il 95% del canone annuo
- Con contratto a canone concordato sommerò ai miei redditi personali il 35% del canone annuo di locazione
TABELLA ALIQUOTE E SCAGLIONI IRPEF 2021
| FINO A 15.000€ | 23% | 23% SUL REDDITO |
| DA 15.001 A 28.000€ | 27% | 3.450 + 27% SUL REDDITO CHE SUPERA I 15.000€ |
| DA 28.0001 A 55.000€ | 38% | 6.960 + 38% SUL REDDITO CHE SUPERA I 28.000€ |
| DA 55.001 A 75.000€ | 41% | 17.220 + 41% SUL REDDITO CHE SUPERA I 55.000€ |
| OLTRE 75.000€ | 43% | 25420 + 43% SUL REDDITO CHE SUPERA I 75.000€ |
Facciamo un esempio:
Ho un immobile locato per €500 al mese e percepirò in un anno €6.000 e ho un reddito personale di €24.000.
QUINDI:
Nel caso di contratto libero
IL 95% DI 6.000 € (CANONE ANNUO) = 5.700€
24.000€ (REDDITO ANNUO PERSONALE) + 5700 = 29.700 € ——— 3° SCAGLIONE—- PAGHERO’ 6.960 + 38% DI 1700€ ( ECCEDENZA RISPETTO AI 28.000€)
Nel caso di contratto a canone concordato
IL 65% DI 6.000 € (CANONE ANNUO) =3900€
24.000€ (REDDITO ANNUO PERSONALE) + 3900€ = 27900€ ————- 2° SCAGLIONE —– PAGHERO’ 3450 + 27% DI 12900€ ( ECCEDENZA RISPETTO AI 15.000€)